QUESTA SCONOSCIUTA POLIZZA ASSICURATIVA POSTUMA
La legge 210/2004 e il collegato D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005 introducono per la prima volta in Italia il concetto della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili.
Questa norma è stata sancita per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, sia prima che dopo l’acquisto, e stabilisce che: “Il costruttore e’ obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.”
È indubbiamente positiva e certamente apprezzabile l’intenzione del legislatore di tutelare l’acquirente finale di un immobile offrendogli una serie di garanzie tra cui quelle assicurative.
Da questo punto di vista, anche con questa legge, l’Italia si pone sullo stesso piano di altre Nazioni europee (Francia in primis) che, almeno dal punto di vista legislativo, hanno strutturato una serie di tutele nei confronti dell’acquirente in modo da metterlo il più possibile a riparo da spiacevoli sorprese post-acquisto.
Illustriamo brevemente gli aspetti assicurativi che vengono individuati nella legge.
La legge 210 del 2 agosto 2004 enuncia, senza entrare in dettagli, il principio generale secondo il quale «il costruttore deve fornire una garanzia per vizi e difformità manifestatisi successivamente all’acquisto dell’immobile» precisando quanto segue:
1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
2. Tale polizza deve essere di tipo indennitario e coprire i danni materiali e diretti all’immobile secondo quanto previsto dall’art. 1669 cod. civ. e che derivino da rovina totale o parziale oppure gravi difetti costruttivi alle opere;
3. deve decorrere dalla data di ultimazione dei lavori e deve durare 10 anni;
4. deve coprire anche i danni a terzi.
Oggetto della copertura
Il riferimento della copertura è all’art. 1669 cod. civ. che sancisce, a carico del costruttore, la sua responsabilità decennale per eventuali danni che dovessero verificarsi a causa di un vizio del suolo o di un difetto costruttivo. Il vizio o difetto deve essere tale da provocare la «rovina totale o parziale dell’opera oppure evidenziare gravi difetti costruttivi».
Oggetto dell’assicurazione
La Società si obbliga nei confronti del contraente ed in favore dell’assicurato, in corrispettivo del premio convenuto ed anticipato, nei limiti, alle condizioni e con le modalità di cui alla presente polizza, a indennizzare l’assicurato per i danni materiali e diretti all’opera assicurata, durante il periodo di efficacia del contratto, da uno dei seguenti eventi purché derivino da difetto di costruzione:
a. rovina totale dell’opera;
b. rovina e gravi difetti dell’opera, destinate per propria natura a lunga durata, che compromettano in maniera certa e attuale la stabilità dell’opera;
c. certo e attuale pericolo di rovina dell’opera o delle dianzi indicate parti di essa;
d. rovina di parti dell’opera non destinate per propria natura a lunga durata, solo se conseguente a evento previsto ai punti precedenti.
In modo semplificato, ma sufficientemente chiaro, possiamo affermare che la copertura offerta dal mercato indennizza l’assicurato solo in caso di crollo o di gravi difetti tali da compromettere l’opera nella sua interezza. Il danno deve comunque originarsi in una parte dell’opera destinata a lunga durata; la parte non destinata a lunga durata è coperta solo se danneggiata in conseguenza del danno subito dalla parte destinata a lunga durata.
Un grave difetto che si manifestasse unicamente su una parte non strutturale (un serramento che non protegge da agenti atmosferici, oppure la copertura del tetto che lascia penetrare l’acqua, oppure delle piastrelle che si sollevano dal pavimento) non sarebbe oggetto di copertura assicurativa diretta, ma solo consequenziale.
